Los 5 problemas de fachada
más frecuentes en Elche

Las eflorescencias son esas manchas blancas o grisáceas que aparecen sobre el revestimiento de la fachada. No son pintura deteriorada ni suciedad superficial: son depósitos de sales minerales que el agua arrastra desde el interior del muro hacia el exterior cuando se evapora.

En Elche, la combinación de suelo rico en sales y episodios de lluvia torrencial seguidos de calor intenso crea las condiciones perfectas para su aparición. Las zonas más afectadas son las plantas bajas —donde la humedad asciende por capilaridad desde el terreno— y los alrededores de cornisas, alféizares y juntas donde el agua se acumula antes de escurrir.

Por qué es importante actuar: las eflorescencias no son solo un problema estético. Su presencia indica movimiento activo de agua dentro del muro. Si no se corta la fuente de humedad, las sales siguen cristalizando bajo la superficie, ejercen presión sobre el revestimiento y acaban provocando su desprendimiento. Lo que empieza como una mancha termina siendo un saneo de fachada.

Solución: eliminación de las eflorescencias existentes con productos desalcalinizantes específicos, identificación y corte de la fuente de humedad (impermeabilización de juntas, canalones, alféizares o tratamiento de capilaridad según el origen) y aplicación de pintura o revestimiento transpirable que permita que el vapor de agua salga sin arrastrar sales.

La amplitud térmica en Elche es notable: es habitual pasar de 42°C en agosto a 4-5°C en las madrugadas de enero. Esa diferencia de casi 40 grados obliga a los materiales de construcción a dilatarse y contraerse de forma cíclica, año tras año, durante décadas.

El problema surge cuando la estructura y el cerramiento de la fachada tienen coeficientes de dilatación diferentes —lo que es casi siempre el caso entre el hormigón de los forjados y la fábrica de ladrillo o el mortero de enfoscado. Ese movimiento diferencial genera tensiones que se liberan en forma de fisuras, habitualmente horizontales, siguiendo la línea de los forjados o las juntas entre hiladas.

Por qué es importante actuar: una fisura por dilatación no pone en riesgo inmediato la estructura, pero sí es una vía de entrada de agua. En los ciclos de lluvia-calor tan frecuentes en Elche, el agua que entra por esa fisura se evapora y cristaliza, ensanchando progresivamente la abertura y deteriorando el material del muro desde dentro.

Solución: apertura y limpieza de la junta, sellado con masilla elástica de poliuretano o silicona neutra que absorba los movimientos sin volver a abrirse, y acabado con revestimiento compatible. En casos avanzados con afectación del soporte, puede ser necesario saneo del revestimiento deteriorado y reparación con mortero de reparación.

Las manchas verdosas, negras o marrones que aparecen sobre el revestimiento de las fachadas orientadas al norte o en zonas con poca ventilación —patios interiores, medianeras, plantas bajas— son colonias de hongos, algas, líquenes o musgo. Su presencia indica que la superficie retiene humedad durante períodos prolongados.

En Elche, la combinación de la humedad ambiental del litoral con las fachadas que no reciben sol directo en gran parte del día crea condiciones propicias para su desarrollo. Los patios de luces de los edificios del casco urbano consolidado son especialmente vulnerables.

Por qué es importante actuar: hongos y líquenes no son solo un problema estético. Retienen humedad sobre la superficie del revestimiento, acelerando su deterioro. Los líquenes producen ácidos orgánicos que atacan el material del soporte con el tiempo. Y una fachada con colonización biológica visible en la ITE genera habitualmente una deficiencia en el informe.

Solución: aplicación de biocida específico que elimina la colonización existente, seguido de limpieza con hidropresión a baja presión para no dañar el revestimiento, y tratamiento final con producto hidrófugo o fungicida de mantenimiento que retrasa la recolonización. En patios con poca ventilación, el tratamiento debe repetirse con mayor frecuencia que en fachadas exteriores.

Los municipios costeros del sur de la provincia de Alicante —y Elche, a menos de 10 km del mar— tienen un problema adicional que no existe en el interior: las partículas de cloruro sódico que el viento marino transporta se depositan sobre las fachadas y se infiltran en los poros del revestimiento.

El salitre actúa de forma similar a las eflorescencias pero de manera más agresiva: los cloruros penetran en el hormigón y la fábrica, alcanzan las armaduras de acero y aceleran su corrosión. Los edificios de la primera línea de costa o con fachadas expuestas al viento marino pueden ver deteriorada su armadura en plazos de 15-20 años, muy por debajo de la vida útil esperada.

Por qué es importante actuar: el deterioro por cloruros es progresivo y silencioso. Cuando se hace visible —manchas de óxido en la fachada, desprendimientos de hormigón en cornisas o pilares— la armadura ya lleva tiempo oxidada y el daño estructural puede ser considerable. En edificios de más de 30 años en zonas costeras, una inspección técnica de la fachada es especialmente recomendable.

Solución: limpieza de la superficie con productos específicos para eliminar depósitos de cloruros, reparación de las zonas con armadura afectada (saneo del hormigón deteriorado, tratamiento de la ferralla con inhibidor de corrosión, mortero estructural de reparación), y protección del conjunto con revestimiento específico para ambientes marinos —pinturas siloxánicas o elastoméricas con alta resistencia a los cloruros.

Los grafitis y la suciedad urbana acumulada son el problema de fachada más visible y, en muchos casos, el que genera mayor presión sobre las comunidades de propietarios para actuar. Las plantas bajas de edificios en zonas céntricas de Elche, los patios interiores y las medianeras visibles desde la calle son los puntos más afectados.

Más allá del impacto estético, la suciedad acumulada —hollín, contaminación, polvo del interior— puede ocultar fisuras incipientes que, detectadas a tiempo, se resuelven con una intervención sencilla. Una fachada sucia que no se inspecciona puede esconder problemas que se agravan silenciosamente.

Por qué actuar pronto en los grafitis: cuanto más tiempo lleva una pintada sobre la fachada, más profundamente penetra la pintura en los poros del revestimiento y más difícil y costosa es su eliminación. Un grafiti tratado en las primeras semanas puede eliminarse sin dejar rastro; uno de años puede requerir tratamientos más agresivos o incluso la sustitución del revestimiento en la zona afectada.

Solución: eliminación de grafitis con disolventes específicos no agresivos con el soporte, seguida de limpieza con hidropresión regulada. Para fachadas en zonas de alto riesgo, aplicación de tratamiento antigraffiti que facilita la eliminación de futuras pintadas sin dañar el revestimiento. Para suciedad general, hidropresión con agua caliente o microabrasivo a baja presión según el tipo de material.